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      北京物流信息聯盟

      王石走了,萬科強勢漲停!但從此淪為二流企業?

      泰九股市攻略 2021-10-25 08:03:41

      2017年6月21日,拖延已久的萬科董事會改組終于落幕,萬科突然宣布臨時增加董事會改選的議案,精準的卡在了離股東大會還有9天的日子,新任萬科董事會共11人,由7名非獨立董事及4名獨立董事組成。


      一大早,王石就在其朋友圈曬出自己攀登珠峰時與郁亮的合影并寫了一小段文字作為謝幕的演說詞:


      從目前參與萬科股權之爭最后博弈的三位玩家—許老板、王老板和姚老板結局看,只有姚老板的前景還不甚明朗。


      安信證券分析師則表示,寶能持有萬科25.4%的股權,持股成本約16元,目前尚處于浮盈狀態,此前恒大轉讓股權無論從價格和模式上都設立了隱形的標準,若以恒大的交易價格,寶能則有機會盈利退出。


      對于萬科股權之爭,也有不同的聲音,經濟學家馬光遠就表示,萬科控制權爭奪,最后大家都輸了。如果不在游戲規則內玩,一旦其他因素介入,最終的結果就是如此。?


      當然沒有贏家可能是對于大玩家而言,而對于廣大散戶投資者來說,股權之爭日趨明朗化實際上是有利于萬科股價的。今日萬科A更是在大盤下挫之際一路上攻,尾盤強勢封漲停。


      德意志銀行最新研報觀點表示,深圳地鐵以29.38%持股比例成為萬科最大股東,是對萬科股價的正面催化劑,部分消除公司股權的不明朗因素?;谌f科2017年銷售表現及2000萬平方米新增土地儲備,上調對萬科2017年度物業銷售總額預測5%至5000億元人民幣,按年增37%.該行認為,按萬科合理估值及低杠桿水平,預計萬科在2017年至2019年間,可維持5%至7%的具吸引力股息率。上調萬科評級,由持有升至買入,目標價由22.6元升至25.45元。


      今日萬科的收盤價是24.07元。


      34年前,王石只身南下深圳,征戰半生,從萬科離去時已是66歲。王石走了,萬科股價卻漲停,似乎他真的不再重要了。


      然而格隆匯發表文章稱,不同于任何一間公司的新老交替,王石的離去,對萬科而言也絕不僅僅代表一個創業元老的離開。萬科,從此將淪為一個二流企業。下文為文章節選。

      房地產龍頭之爭


      萬科宮斗這兩年恰好是房地產市場高歌猛進的兩年,房地產銷售規模創造了歷史新紀錄。


      這兩年恒大和碧桂園強勢崛起,恒大更是在2016年在銷售金額和銷售面積上超越萬科奪得榜首。下圖是近四年萬科、碧桂園和恒大銷售金額對比,可以看到恒大和碧桂園在2015-2016年快速成長,實現彎道超越。這四年萬科、碧桂園和恒大銷售金額的符合增長率分別是20.86%、30.65%和38.87%,可見增速上萬科已經被拋下。



      再看下今年前5個月的銷售金額和銷售面積比較,碧桂園在銷售金額和銷售面積上名列第一,而萬科銷售金額名列第二,銷售面積則為第三,萬科繼續落后。



      以管理著稱的萬科,曾經是房地產行業的領軍者,是行業的一面旗幟,是房地產從業者學習效仿的對象,如今卻被同業超越,掉隊了。


      為什么曾經的王者不復當年勇?


      1、股權爭奪內耗


      萬科被超越的這兩年,恰逢房地產大年,而萬科卻身陷股權之爭,毫無疑問令到萬科管理層分心,體現在業務上就是增速不及同業追趕者。


      2、萬科判斷房地產黃金時代結束


      萬科風格素來穩健,且一直踏準房地產周期和資本市場拍子。


      比如萬科在2006-2007年踏準了股市牛市連續兩次增發,獲得資金快速成長。而近期萬科在薪酬調整的內部內部郵件中就直指“地產黃金時代”結束,其實早在2015年萬科總裁郁亮就在股東大會上指出,房地產行業的黃金時代已經結束,白銀時代已經來臨。


      近幾年沒有冒進拿地部分原因也是萬科自身判斷房地產業已經步入白銀時代。從萬科開始轉向公寓租賃、物流地產等方向,多元化發展這一點也可以看出來。


      但是2015下半年樓市會迎來一波出乎意料的瘋漲。


      股權爭斗也好,萬科對行業周期判斷原因也罷,什么原因已經不重要了,重要的是萬科被超越已是不爭的事實。


      房地產黃金時代最后一波紅利也與萬科無緣。


      王石的萬科是否還能重返巔峰?


      王石曾說:“登珠峰對于我來講是一個高度,對于很多人來講也是一個高度,但對頂峰的含義,一定是有你獨特的條件,不要和別人較勁,真正挑戰的是你自己,戰勝的是你自己?!睕]有了王石的萬科,如何定義自己,又如何戰勝自己?


      1、股權之爭落下帷幕,萬科管理層消除了不確定性,也產生了新的不確定性。


      醫學界至今無法攻破的一個難題就是換頭手術,同樣的,一個企業的基因是自上而下的,企業文化,價值觀這些形而上的東西看似無用,但是對于一個大型企業,這只無形的手才是保證公司戰略落地、隊伍執行力的關鍵,然而,這次董事會改組無異于一次換頭手術,變化是必然,變化的方向確實不確定。


      可以確定的是,股權之爭落幕能讓管理層重新專注于業務發展上,大股東深鐵集團與萬科具協同效應,比如“軌道+物業”聯合開發的模式,畢竟同樣是國資,沒理由央企在的時候就管得好,地方國資在的時候就搞不好,政治上就不正確了。


      但,事情都是人做出來的,新的不確定性就是新大股東與現有管理團隊的融合,先進的管理制度也是締造萬科王朝的基石之一,然而有些已經開始悄然變化。


      行業激烈的競爭正當時,臨陣換帥帶來很大不確定性,且現在的萬科基因已經改變。以前的大股東華潤是甩手掌柜,現在萬科大股東易主,深鐵接過大棒后能否與現有的管理團隊很好融合,還得打上很多問號。


      在今年在3月份的萬科業績會上,總裁郁亮曾表示,深鐵給予了萬科四個支持,支持萬科的混合所有制結構、城市配套服務商戰略和事業合伙人機制,管理團隊按照既定戰略目標實施運營和管理、深化“軌道+物業”發展模式。


      但在公布深鐵成為大股東后,就傳出萬科薪酬調整,還有網傳跟投制度也受影響。無論這與大股東變動有無聯系,但變化在發生。


      所以萬科現有的事業合伙人制度、項目跟投制度將如何演變,是否真的能得到深鐵的持續大力支持,仍需要繼續觀察。


      2、萬科業績怕是難以再拾回往日榮光。


      今年前五個月銷售金額萬科已落后于碧桂園。在調控背景下,各個房企的銷售金額的增長基本都放緩,大部分環比出現倒退。萬科今年5月銷售額環比倒退16.4%,碧桂園則環比倒退10.3%,而恒大則保持環比正增長1%。


      由于去年國慶開始和今年三月的兩波調控政策(一二線限購、三四線去庫存政策),三四線城市的受益于外溢效應,銷售增速和均價都明顯快于一二線。


      5月24日國務院決定未來3年改造棚戶區1500萬套,進一步提高棚戶去貨幣化安置比例。根據四川棚改貨幣化安置報告,貨幣化安置對象80%選擇購買商品房。棚改貨幣化安置的比例提高有利于加速商品房去化。


      三四線線城市貨幣化安置占總的貨幣化安置比例大致為80%,根據天風證券的測算未來四年,三四線城市棚改貨幣化安置每年去三四線庫存2億方,這個數字相當于三四線 16 年底的狹義庫存(待售面積)。


      根據發達國家的經驗,城市集中度越來越高,一二線的房地產需求更有支撐,但是基于因城施政的調控政策和棚改貨幣化安置對三四線的更利好,著名的三四線之王碧桂園取得快速增長也就不足為奇了,今年萬科是追不上了碧桂園了,而下半年一線及核心二線城市的調控效果將會越來越明顯,萬科還將被恒大超越??聪氯f科和恒大的土地儲備結構就行了,萬科的土地儲備集中在一二線城市,恒大則較為平衡。



      單單從土地儲備數量看,恒大和碧桂園更占據優勢,即使面臨調控,由于早早的均衡布局,有一定的降價空間加快周轉,維持增長。


      萬科過去失去了增加土儲的好時機,現在面臨的的土地市場是激進的,面粉貴過面包不再是個案,而已經成了普遍現象,對于萬科來說,現在無疑是最尷尬的時刻。買高價地,意味著承擔未來的經營風險;不買,則可能現在就被擠出市場。


      而從2016年和今年前5個月三家企業拿地的節奏看,碧桂園和恒大都回歸聚焦于一二線。



      而萬科則集中在二、三四線城市。1-5月萬科累計拿地金額約674.5億元,拿地面積1213.7萬平方米,同比增長23.71%,主要城市是長三角地區的嘉興、昆山、徐州、常熟、南通,以及珠三角地區的中山、東莞,還包括京津冀地區的唐山。



      值得注意的是,今年萬科在佛山拍下一塊自持比例100%,70年不出售的住宅用地,加上在北京、廣州不同比例的自持項目,已擁有5宗自持地塊。當然,這或是萬科自身計劃在長租公寓布局,但是中國的租售比低,假設租金回報率為3%-4%,扣除稅費、資金成本等,長租公寓的收益率之低可見一斑。自持對以快周轉的開發商的資金要求較高,也只有杠桿較低,資金充裕的萬科能拿下這樣的項目,但這也反映出萬科在現在競爭激烈的土地市場的尷尬境地。


      根據克爾瑞研究報告,2016年上市公司高價地情況如下圖,萬科、恒大和碧桂園都處于比較占比較低水平,而萬科從比例上要高于恒大與碧桂園。



      可以肯定的一點是過去萬科稱霸房地產業主要原因就是踏準了房地產周期。從拿地的節奏看,恒大和碧桂園受益于三四線去庫存,回籠資金能重新布局一二線,而長期看一線和二線的需求更有支撐,這種逆周期增加土儲在節奏上踏得更準。


      房地產黃金時代是不是過去不可確定,但可以確定的是萬科的黃金時代已經結束。


      ? ??小結


      滾滾長江東逝水,浪花淘盡英雄。是非成敗轉頭空。如果人一生分四季,那么創立萬科到寶能舉牌之前,王石的人生都是春季。在寶萬之爭中,王石該講的,不該講的都講了,現在他身上的爭議太多了,在股權之爭落幕時注定要離開。


      萬科的王石時代結束了。


      房地產的萬科時代結束了。


      萬科一開始以民企的套路創業卻借了一個國企的殼。這將注定是萬科一生難于改變的基因。這個當中,有著創始人的變通精神和時代賦予的獨特印記。要知道,萬科創業的年代全國不少地方還有割資本主義尾巴的習慣,而當時的深圳特區成立不過4年而已。


      但正是這種混合著時代烙印的基因,讓萬科在地產界復雜的政商關系中得以自由生長,創造出在潔身自好中高速發展的地產奇跡。這得益于創始人的眼界、變通和對市場的精準把握。內方外圓一直是中國人追求的最高處事理想和行為準則,這得益于儒家文化的圓融智慧。但這也決定了萬科只能是一個王石打造的萬科。


      雷士照明、國美電器再到萬寶之爭,都在體現著資本與經營層的沖突,無論哪一個樣本都是獨一無二的,但雷士、國美極可能還有重來之日,但萬科不會再有,因為給了它生命基因的那個人離開了,從一個鮮活的標桿企業蛻變成一個注冊在深圳的地產公司。


      萬科注定不會是蘋果,離開了喬布斯不妨礙庫克繼續把Iphone7推向全球各地,把蘋果市值做上8000億美金。


      時隔17年,萬科又重回深圳國資委懷抱,但從今天以后的萬科將注定只是一個從巔峰滑落的落寞背影。?


      但,這還是當初王石想把萬科打造成中國職業經理人管理典范的初衷嗎?


      End




      *來源:格隆匯

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